ملاحظات على قانون التمويل العقاري المصري رقم 148 لسنة 2001

ويتضح من أحكام هذا القانون أنه قد استحدث آلية جديدة في السوق المصري تساعد على تنمية الموارد اللازمة لمساندة نشاط التمويل العقاري ، حيث أن هذا النشاط بطبيعته يحتاج إلى مصادر تمويل طويلة الأجل لا تتوافر عادة في البنوك سواء التجارية منها أو المتخصصة . ولذلك فقد استحدث القانون إمكانية ظهور شركات أو مؤسسات أخرى من الشركات العاملة في مجال الأوراق المالية تستطيع إعادة هيكلة الموارد المالية عن طريق تكوين محافظ من الأدوات والحقوق المالية وإصدار سندات في مقابلها تكون مضمونة بالأصول العقارية .

·   وتصدر السندات بضمان الأصول العقارية ويلتزم الممول بالوفاء بالحقوق الناشئة عن هذه السندات كما يجوز الاتفاق على ضمان الغير للوفاء بهذه الحقوق بما يضمن سداد الأصل والفائدة في المواعيد المحددة لذلك .

·   يتم تصنيف هذه السندات من إحدى شركات التصنيف الائتماني قبل صدورها . ويجب أن تحصل على درجة تقييم لا تقل عن – BBB .

·   قد يختلف أسلوب السند في حالة هذا النوع من السندات عن الأنواع الأخرى من السندات وذلك لأن السداد يتم شهريا للأصل أو العائد أو كليهما .

·   من أبرز سمات هذه السندات التي تصدر مقابل الحقوق المالية المترتبة على التمويل العقاري أنها ورقة مالية ذات فترة محددة تحد شروط إصدارها طريقة حساب العائد عليها وأنها تصدر مقابل حقوق مالية أخرى مكفولة بالضمان العقاري ويعتد سداد العائد وقيم السندات التي تصدرها شركات التوريق في حالة التمويل العقاري على التدفقات النقدية المتولدة في محفظة الحقوق المالية على غير الوضع في حالة السندات الأخرى التي تصدرها شركات المساهمة إذ تعتمد على التدفقات النقدية للشركة في سداد حقوق حملة الأوراق المالية . ويكون لحملة السندات حقوق على المشاع في محفظة الحقوق المالية الصادرة مقابلها تلك الأوراق . ومن ناحية أخرى فإن السندات التي تصدر مقابل الحقوق المالية في حالة نشاط التمويل العقاري يمكن أن يرتب لها ضمانات أخرى متمثلة بصورة رئيسية في تحويل الضمان العقاري لصالح حملة السندات فضلا عن الضمانات الأخرى مثل وثائق التأمين ، ذلك بالإضافة إلى ضمان الممول الذي قام بإحالة الحقوق المالية لشركة التوريق وذلك إعمالا لأحكام قانون التمويل العقاري .